Видео (Yandex)
Видео (Youtube)
Низкое качество строительства жилья в Казахстане – следствие дефицита ответственности и доверия в отрасли в целом. Существующая система контроля качества не дает нужного эффекта, поэтому актуально внедрение новых механизмов и инструментов. Об этом говорили 5 декабря в Клубе Института политических решений (КИПР) на заседании «Качество строительства жилья: синдром Бесобы». Эксперты обсудили существующую систему контроля качества строительства жилья, рассмотрели на примере карагандинского ЖК Бесоба ее недостатки, обозначили новые направления оптимизации строительства. Одно из предложенных решений – система независимого строительного аудита. Разработчики уверены: форма контроля, зарекомендовавшая себя в финансовой сфере, банковской среде и пр., способна минимизировать риски в процессе строительства в частности и стать частью эволюционного развития строительной отрасли в целом.
(фрагменты экспертной встречи, отражающие ключевые позиции его участников)
Сергей ЛАЗАРЕВ, директор представительства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в г. Алматы, спикер:
Если говорить о качестве строительства, то для его достижения существуют и действуют нормативные документы, и ничего нового придумывать в настоящее время, я считаю, нельзя. Точное их исполнение – это гарантия качества строительства. Это прописные истины: организация-застройщик осуществляет все виды контроля – входной, операционный, приемочный, инспекционный, геодезический, лабораторный и ведение журналов работ.
Фонд недвижимости несколько расширил эти понятия, особенно в части входного контроля. Обычно он включает в себя контроль технической документации и качества материалов и конструкций, начинается с момента поступления ПСД застройщику и затем заключается в постоянном контроле качества материалов и конструкций на объекте. Нами же расширены мероприятия, и они начинаются с момента поступления в Фонд заявки застройщика. Это проверка финансово-хозяйственной деятельности застройщика за три предыдущих года: анализ финансовой отчетности, наличие кредиторов, судебных исков и т.д. На этой стадии Фонд четко понимает, с кем ему предстоит иметь дело: финансовое состояние будущего застройщика, наличие невозвращенных кредитов, что впоследствии снижает или сводит на нет риски вывода денег, предназначенных на строительство, на какие-либо судебные иски.
Затем производятся запрос сведений о введенных в эксплуатацию объектах жилищного строительства и анализ исполнения застройщиком обязательств по ним: соблюдение сроков ввода, наличие предписаний проверяющих органов и устранение этих замечаний. Проверка статуса земельного участка строительства: назначение, месторасположение, наличие обременений.
Кстати, опыт строительства застройщика определен в постановлении Правительства, которое ввело в действие программу «Доступное жилье-2020». Там определен не менее чем 3-годичный опыт строительства генерального подрядчика и застройщика и успешный ввод в эксплуатацию не менее 8000 кв.м. жилья.
После вхождения в проект Фондом недвижимости принимаются самые активные меры по контролю за качеством поступающих на строительную площадку материалов.
С начала программы Фондом активно реализуется программа закупа строительных материалов через товарные биржи. Пока определены четыре вида товаров: металлопрокат, включая арматуру, бетонораствор либо цемент, сухие смеси. Почему Фонд пошел на такой закуп? Эта схема позволяет если не полностью, то очень здорово снизить коррупционную составляющую, которая иногда присутствует при закупе материалов.
Проверяется наличие лицензии у застройщика, генподрядчика, проектировщика, той организации, которая будет осуществлять авторский надзор и которая будет вести на стройке технический надзор.
И одно из основных требований Фонда недвижимости по вступлению в проект – ПСД должна получить положительное заключение государственной экспертизы. Никаких вневедомственных, независимых и других не принимаем – только государственная вневедомственная экспертиза проектов. Это позволяет в достаточной степени четко определить сметную стоимость строительства, чтобы не допустить сверхсметного расходования денежных средств.
Кроме того, выступая в своих проектах инвестором с долей обычно 80% Фонд взял на себя дополнительные функции по обеспечению финансирования строительства, по предотвращению вывода денег из проекта – это открытие специального счета в банке второго уровня, заключается трехстороннее соглашение «застройщик-Фонд-банк» и расходование денежных средств с данного счета производится только с письменного разрешения Фонда.
Любой платеж, который застройщик собирается провести за выполненные работы, за приобретение материалов, за оказанные услуги, проходит проверку в Фонде недвижимости. Только после этого поступает письменное разрешение в банк на расходование денежных средств.
Для того, чтобы застройщик не получал некую эйфорию – строители знают, что на начальном этапе – это обычно бетонные работы – застройщик получает наибольшую экономию из-за разницы между сметной стоимостью и фактической стоимостью бетона и арматуры. Эта экономия может достигать 10-24% от разных марок бетона, от разной арматуры. Эта экономия не расходуется застройщиком по своему усмотрению. Он открывает т.н. «специальный счет №2», и происходит ежемесячное аккумулирование экономии на этом счете. Затем, если возникают непредвиденные затраты, происходит расходование денежных средств с этого счета.
Строительство ведется в соответствии с нормативными документами РК, и, конечно, на стройке присутствуют авторский и технический надзор, а также супервайзер Фонда. Это лицо, имеющее достаточно полномочий для того, чтобы приостановить строительство, если обнаружатся какие-либо нарушения. В его функции входят: проверка количества и качества поступающих строительных материалов, участие в подписании актов на скрытые работы и контроль за соблюдением технологии производства работ.
Кроме того, Фонд недвижимости выступает не застройщиком, а инвестором и поэтому, условно говоря, он не боится, а приветствует любые проверки, которые проводятся государственными органами. Ни разу еще не было в Фонде попытки каким-то образом повлиять на решение государственных проверяющих органов. Проверяли и прокуратура, и финансовая полиция, и ГАСК регулярно. Мы принимаем самые серьезные меры, если получено предписание какого-то контролирующего органа. Для обеспечения качества работ Фонд недвижимости считает, что принятие каких-то мер, которые позволяют сгладить допущенные нарушения, недопустимо.
Все остальные меры, которые определены нашими нормативными документами, Фондом исполняются в полной мере: регулярный лабораторный анализ материалов, которые поступают на стройки. Активная работа с проектировщиками и их субподрядными организациями ведется на стадии всего строительства.
Еще одна мера, применяемая Фондом недвижимости, – это удержание на начальном этапе 3% от сметной стоимости работ, которые Фондом выплачиваются застройщику только по истечении 1 года после ввода объекта в эксплуатацию. Эта мера обычная для нормального заказчика. Если в процессе эксплуатации здания будут обнаружены какие-то нарушения, и застройщик по разным причинам не желает их устранять, эти деньги в безоговорочном порядке используются на их устранение путем найма другой организации. Если принять во внимание, что сметная стоимость строительства самых крупных объектов в г. Алматы – это 16-17 миллиардов, то можете представить, какую сумму Фонд недвижимости аккумулирует на своем счете для того, чтобы ликвидировать возможные недоделки, которые застройщик допустил во время работ.
Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке-КАБ», спикер:
Я хочу осуществить три вещи:
1. Доказать на примере ЖК Бесоба, что сегодняшние принципы контроля качества, заложенные в жилищные программы, неудовлетворительны.
2. Рассказать о наших конкретных предложениях по установлению высокого уровня качества в казахстанском строительстве.
3. Показать антикоррупционные обязательства, которые мы сами планируем для своих компаний.
В Казахстане в следующие 10 лет будет небывалое по объемам жилищное строительство. На первый взгляд, это прекрасно. С нашей точки зрения, проделана большая работа. Созданы АДС и ЖКХ РК. ГАСК передан от акиматов в АДС. Внедрена персональная ответственность технадзора. Подготовлена большая социально-направленная жилищная программа, аналогов которой нет в СНГ. Но, по мнению прессы, это приведет к растущей волне «халтуры», мы рискуем получить вместо комфорта трущобы. В этой инфографике собраны десятки случаев аварий с новостройками, произошедшие за последние 6 лет. Половина случаев – в 2012 году. И видимо, это неполный список и только начало.
Какие есть проблемы в нашем строительстве?
- Надзор малоэффективен. Например, как вам нравится факт, что контролеры приходят не до, а после строительства по той причине, что физически их очень мало?
- Морально устаревшие сметы, программное обеспечение и методы менеджмента;
- Бюрократизм;
- Отсутствие квалифицированного персонала;
- Коррупция.
И в результате происходит то, что мы все видим. С 2000 по 2012 гг. на строительство жилья было потрачено 13,5 трлн. тенге. По нашему опыту, можно сэкономить порядка 15% бюджета. На эти деньги можно было бы наполовину выполнить жилищную программу.
Чтобы у всех была уверенность, что мы понимаем всю «кухню» стройки, мы провели независимое неофициальное расследование – что же произошло с ЖК «Бесоба»? Этот кейс заинтересовал нашу компанию, оказалось, что в публикациях полной информации нет. Мы самостоятельно сделали для себя фотосъемку, проанализировали, взяли за основу будущих тренингов, на которые пригласим сотрудников ГАСК, преподавателей вузов, молодых специалистов, риск-менеджеров и деловые СМИ. У нас есть множество версий нарушений на этапах планирования и строительства, скорее всего, сработали все эти версии одновременно. Во-первых, построили на разбухающих грунтах (об этом писала и газета «Время»), во-вторых, фундаменты рассчитаны безграмотно. Мы сделали шурфы, мы не нашли фундамента. Для обнаружения этого мы копали в точных местах и на необходимую глубину. Также отсутствовали металлические соединения, которые часто можно встретить в так называемых «совминовских» домах. Ригели просто уложены на колонны, как кубики, а не связаны, как детали в конструкторе. Пример ЖК Бесоба доказывает, что сегодняшние принципы контроля качества неудовлетворительны.
Надо объяснить, кто такие строительные аудиторы. В России их называют технические аудиторы, англосаксы – гражданские инженеры, их надо четко отличать от строителей. Их нанимают не строители, а инвесторы. Это могут быть частные инвесторы, так называемые девелоперы или застройщики. А могут быть государственные органы – нацкомпании, министерства и акиматы. Аудиторы защищают на стройплощадке интересы инвестора. Только благодаря строительным аудиторам человечество строит колоссальные плотины, небоскребы свыше 1 км, мосты до 40 км, искусственные острова.
Все цивилизованные страны мира почти 100 лет используют систему независимого строительного аудита. Таким образом, минимизируются риски в процессе строительства.
Как результат:
- инвестор владеет ситуацией на стройплощадке, знает, на какой стадии проект, у него полный порядок с качеством, сроками и приемкой;
- подрядчик строит «как надо», а не «как хочет»;
- у финконтролеров нет замечаний/вопросов по проекту;
- бюджет экономится примерно на 15%.
Существуют восемь различий между независимым строительным аудитором и госконтролером. Самое главное – независимый аудитор защищает интересы заказчика и жестко контролирует стройкомпании и поставщиков, а госслужащий зависим от «телефонного права». Для этого независимый аудитор уже с этапа планирования ежедневно мониторит целевое использование денег, и если не утверждает расходы, инвестор не оплатит их подрядчикам. Поставьте себя на место недобросовестного подрядчика. Как вы думаете, сколько раз он позволит себе «шалить» при такой системе? При этом экономия разумная, так как сохраняется нужное качество, а госслужащий проверяет сметы постфактум, у них нет реальной власти над доходами подрядчиков. Мы предлагаем двойной контроль – усилить кадрами и ресурсами ГАСК, ввести обязательный контроль независимыми строительными аудиторами всех государственных жилищных проектов ввиду необходимости экономии государственного бюджета. Это называется принцип «четырех глаз».
Наше предложение – сплошная независимая экспертиза всего жилого фонда:
- Дать обязательный допуск СМИ к спискам замечаний строительных аудиторов и технадзора;
- Создать систему обязательного двойного контроля всех государственных проектов, как силами аккредитованных компаний-строительных аудиторов, так и ГАСК;
- Аккредитовать компании-строительные аудиторы соответственно международным стандартам, войти в международные профессиональные саморегулируемые организации;
- Создать государственный реестр добросовестных, опытных (не менее 3 сданных объектов) строительных компаний;
- Допускать к строительным тендерам только компании из реестра.
Касательно антикоррупционных мер, которые мы сами планируем для своих компаний:
- Образец – компании «Большой четверки»;
- Постоянная негласная оперативная проверка рядовых сотрудников;
- Обязательная ротация сотрудников во время проекта;
- Страхование ответственности, вначале добровольное, в будущем обязательное;
- Перекрестная проверка старых проектов;
- Комплекс мер выявления аффилированности консультантов и клиентов по стандартам закона Сарбейнс-Оксли.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Были даны серьезные выводы о том, что система государственного контроля недостаточно эффективна, дома рушатся, качества нет, потребители недовольны. Какие альтернативные меры может дать ГАСК?
Аскар ТУТУБАЕВ, начальник Управления государственного архитектурно-строительного контроля г. Алматы:
Тут бесполезно что-то критиковать или жестко опровергать. Наша цель – сделать так, чтобы в республике были красивые дома с безопасным проживанием. Как этого достичь? Как контролировать? Как вводить дома в эксплуатацию?
В настоящее время имеется вся нормативно-правовая база, которая была инициирована Агентством по делам строительства. Нет таких пустых мест, где бы получился вакуум в разрешении какого-либо вопроса. Самый главный институт, который ввелся в оду, это авторский технический надзор, это персональные аттестаты.
Что такое персональные аттестаты? Ранее когда строился любой объект, была группа технических надзоров. Технический надзор был обезличенным, т.е. компания, ТОО получала лицензию на технадзор и привлекала специалистов. Эти специалисты могли увольняться, приходить и не несли никакую персональную ответственность, что и произошло в городе Караганде. В настоящее время, чтобы вести технический надзор, любое физическое лицо должно пройти экзамен, тестовые вопросы. После прохождения тестовых вопросов государство в лице департамента государственного архитектурно-строительного контроля выдает аттестат. Аттестат делится на 3 категории: несущие и ограждающие конструкции, инженерные сети и техническое оборудование, потому что один человек не может профессионально владеть всеми вопросами. Условно скажу, когда возводятся железобетонные конструкции, имеет право подписывать и проверять только специалист, имеющий аттестат по несущим и ограждающим конструкциям. Когда идут инженерные сети, водоснабжение, электроснабжение, газ и т.д., то право контроля и доступа на объект имеет только специалист, имеющий аттестат по разделу инженерные сети. Ну и когда заканчивается строительство, здание оснащается оборудованием, вентиляция, насосы и т.д., то право контроля и надзора имеет только специалист с аттестатом по разделу технического оборудования.
Кроме того, внесена персональная ответственность технического надзора, она указана в административном и уголовном кодексах. Вторым большим участником, основным в моем понимании, осуществляющим контроль, является авторский надзор. Это проектировщик, который спроектировал дом, он должен от начала и до конца вести и проверять все технологические процессы, имеют ли место отступления от его проекта. Если такие предпосылки возникают, то автоматически в журнале авторского надзора производится запись, что идет отклонение от проекта, допустим, по геометрическим параметрам, после этого журнал дается подрядчику, который должен все отступления исправить. Если не исправляется, автоматически должны написать официальное письмо в департамент государственного архитектурно-строительного контроля, мы приходим, проверяем и принимаем административные меры, вплоть до лишения лицензии строительной компании. Естественно, этот вопрос рассматривается также в суде.
Не только авторский и технический надзор ведет контроль, сами застройщики обязаны вести ежедневный контроль на объекте. Удачна в моем понимании схема дирекции представительства Фонда недвижимости «Самрук-Казына». Идеальная модель, которая действительно имеет прикладной характер. Основной контроль по двум направлениям – финансы и техническая часть. Это четко, удобно и, так скажем, применительно к нашему законодательству. Тот порядок, который предложил Кумар Мусаев, действительно можно принять к сведению, но законодательно он пока ничем не подкреплен.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Насколько я понимаю, предлагается некий рыночный механизм по аналогии с финансовой отраслью, с «Большой четверкой». Здесь и репутационно отвечают, и страхуют свои риски, вводят ряд своих мер. При этом гарантируется двойной контроль: со стороны государства и некий рыночный контроль со стороны этих структур. Но для этого нужна законодательная база.
Петр СВОИК, председатель Алматинской общественной антимонопольной комиссии:
Я в прошлом был проектировщиком, потом заместителем управляющего по капитальному строительству в энергосистеме. Т.е. о строительстве представление имею.
Говорят, что строительство – отрасль древняя, и там все давно ясно. Вопрос в том, как правильно проконтролировать соблюдение давно известных правил. Я категорически не согласен с принципиальной постановкой вопроса. Дело в том, что государство как институт и, к примеру, ГАСК как соответствующий орган в принципе не могут и не должны осуществлять физический развернутый контроль. Нет у них на это никаких возможностей. Даже если вы будете рассылать по объектам всех сотрудников и проводить жесткий контроль, то все равно охватите только мизерную часть.
Я считаю, что в строительной сфере контроль должен осуществляться и бизнесом, и общественными объединениями, а государство тут ни в коем случае не должно быть контроллером. Государство должно быть организатором, модератором этого процесса, в конце концов, арбитром, если есть какие-то расхождения.
Понятно, что должен вестись авторский надзор, это хорошо, что в действующем праве это есть, но этого мало. Контроль со стороны инвестора, конечно, должен быть, и не просто, а с какими-то жесткими завязками на деньги, страхованием этого контроля. А потом мы с вами забыли про самих жильцов, покупателей этих квартир, через «Атамекен» или какие-либо другие институты. А пресса? Разве она не должна иметь прямой доступ ко всем материалам авторского надзора? Ведь это дело совершенно публичное.
Я считаю, что систему надо капитально пересмотреть, а потом и немножко переписать с той точки зрения, что контроль должен быть внутри строительной отрасли, разветвленный и сцепленный между собой, а государство должно быть организатором и модератором.
Нурлан АЛДАНИЯЗОВ, управляющий директор НЭПК «Союз «Атамекен»:
Глядя на таблицу, представленную Кумаром Мусаевым, я думаю, что мы просто расхлебываем последствия ошибочного решения о передаче ГАСК местным исполнительным органам. В этом основная причина Я тут сделал сравнительную таблицу деятельности работы ГАСК, когда они были при местных исполнительных органах и сейчас. Я считаю, что существующая система, даже при некоторых недоработках, все равно оптимальная. Просто нужно повысить ответственность непосредственных исполнителей, участников строительного процесса.
Вот, например, «шанхайская Бесоба» – в 2009 году рухнул в Шанхае дом, неправильно выделили землю возле канала, неправильно залили фундамент. Это была чисто коррупционная составляющая. Кого-то расстреляли, у кого-то что-то конфисковали, полностью возместили ущерб за счет виновников. Я за то, чтобы просто повысить ответственность участников строительного процесса.
Первый докладчик очень хорошо рассказал, как заказчик должен осуществлять контроль. То же самое – заказчик должен осуществлять контроль не за счет государства, а за счет собственных инвестиций.
По поводу сметообразования. Сегодня оно несколько устарело, привязано к коэффициентам, МРП и т.д. Сейчас разрабатывается новая система на основе ресурсного метода, которая должна быть введена в действие с 1 января 2014 года. Единственный минус этой системы – надо иметь базу цен на материалы в привязке к местности и времени, т.е. она должна постоянно обновляться. Мы в «Атамекене» разрабатывали такую базу, чтобы она была независимой.
|
Вы говорили, что благодаря вашим мерам будут экономиться 15% финансовых средств, это достаточно крупные суммы. Каким образом это будет осуществляться? |
Алишер ТАСТЕНОВ, аналитик Института политических решений:Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке КАБ»:
Если контроль осуществляется не постфактум, а во время самого строительства, выявляются постоянные резервы на необходимые мероприятия. На примере нашего опыта был проведен ряд аудитов крупных объектов в Алматы и Астане, где постоянно выявлялись такие моменты, как изменение конструктива, логистики материалов. То есть смета постоянно закрепляется только на индексном методе и все. В случае нашей работы эта экономия позволяет учесть все моменты, которые раньше не были учтены.
Каким образом выявляется процент оптимизации? Приведу один пример. Во время одной стройки в Алматы была потребность в закупе арматуры. Когда покупают подрядчики, они получают определенную минимальную-максимальную цену. В нашем примере был большой закуп на уровне застройщика, была большая экономия на уровне логистики и в выборе самой арматуры, т.е. очень качественной и прочной. Соответственно, мы позволили застройщику высвободить определенные резервы.
Бывают другие моменты – изменения в конструктиве, когда необходимо внести коррективы в смету. И при этом мы начинаем ее пересматривать, какие моменты можно вычесть из сметы, какие нужно оставить. Соответственно, это все делается на благо потребителей.
Алишер ТАСТЕНОВ:
Строительный аудит – достаточно новое явление в Казахстане. Насколько сегодня существует спрос на такие услуги?
Кумар МУСАЕВ:
К сожалению, в Казахстане такой аудит появился только после кризиса , когда инвесторы начали понимать, что деньги нужно считать сразу, а не досчитывать то, что осталось. В развитых странах мира такие компании существуют более 100 лет.
У нас компаний по строительному аудиту не так много, в основном присутствуют наши западные коллеги. Казахстанских компаний мало – порядка 30-ти. Раньше на это требовалась экспертная лицензия, но с 31 января ее отменили. Поэтому сейчас это практически любая аудиторская компания.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Это не нагружает бизнес? Есть опасение, что конечная цена ляжет на инвестора, а соответственно на потребителя?
Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке КАБ», спикер:
Да, может быть, сейчас это дорого, со стороны инвесторов на первый взгляд накладно, но впоследствии риски, которые возникнут, могут вылиться в большие деньги. Простой пример: в Караганде это 500 млн, выброшенных на ветер. Если бы был строительный аудит, эти риски были бы исчерпаны. Здесь такой момент – или надо считать деньги сейчас, или считать их потом.
Мьюаш БИСАРОВА, Ассоциация проектировщиков Казахстана:
У меня вопрос к Нурлану Алданиязову. В какой степени союз «Атамекен» участвует в разработке сметных норм?
Нурлан АЛДАНИЯЗОВ, управляющий директор НЭПК «Союз «Атамекен»:
Сметные нормы мы не разрабатываем. Но будем вести постоянный мониторинг цен на материалы, будет список недобросовестных компаний. Кстати, предложения Кумара Мусаева в большинстве можно применить, и там необязательно менять закон. Его идеи можно и нужно развивать.
Мьюаш БИСАРОВА, Ассоциация проектировщиков Казахстана:
Все важные стадии строительства начинаются с нормативных баз. Необходимо совершенствование нормативной базы, но здесь есть многие неясные вопросы, потому что есть выдвижение на первый план технического регламента Таможенного союза, для нас это очень больной вопрос. Данный документ не соответствует принципам ТС, так как основной документ касается в основном товаров и услуг, их поставки. В техническом регламенте ТС есть положения, касающиеся зданий и сооружений, которые нужно исключить. Это первое предложение.
Второе – в области ценообразования происходит формальное одобрение нормативов и смет, чтобы перейти по стоимости на метод поддерживания, но надо для этого провести огромную работу. Когда не выявлены остальные активы, мы считаем, что переход на ресурсный метод – преждевременная мера.
Третье, что предлагает г-н Мусаев: сейчас это необходимо для строительной отрасли. Потому что мы предлагаем привлекать строительных аудиторов и общественные организации. Даже если этого нет в наших законах, но даже президент четко сказал, что надо применить зарубежный опыт, в том числе, независимых аудиторов для качественного строительства.
|
По вопросу строительного аудита. Это является накладным, или оно на добровольной основе? |
Нуржан БАЛТАБЕКУЛЫ, главный менеджер Управления риск-менеджмента АО «ИО «Казахстанская Ипотечная Компания»:Кумар МУСАЕВ, генеральный директор ТОО «Береке-КАБ»:
Естественно, на добровольной основе. Сам инвестор решает, нужен ли ему аудит – «глаза и уши» на строительном объекте.
Нуржан БАЛТАБЕКУЛЫ:
Почему бы этот вопрос не рассмотреть при предложении на законодательной основе, то есть предусмотреть в цене более оптимальный коридор, и также на добровольно-принудительной основе?
Кумар МУСАЕВ:
По стоимости услуг строительного аудитора – если сравнивать с госконтролем, это несопоставимо по цене, потому что они получают зарплату, у них бюджеты. Наши бюджеты колеблются до 1% от строительно-монтажных работ.
Сергей ЛАЗАРЕВ, директор представительства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в г. Алматы:
Я немного не соглашусь. Если вы считаете, что те услуги, которые представляет технический надзор в настоящее время дороги по сравнению с тех. аудитом, но в функции технадзора входят также и лабораторные испытания материалов, и это уже зарплата тех, кто ходит по стройке, смотрит, подписывает акты. Кто будет проводить лабораторные испытания? Нужен договор с лабораторией, или нужно иметь свою лабораторию, причем не одну арматуру надо на хим. анализ на соответствие ГОСТу, на усилие, на разрыв, бетон – на сжатие, и т.д. Я не соглашусь, что к проверке строительства надо привлекать жильцов и прессу. Мы получим некое подобие базара. Непрофессионал не проверит строительство.
Если кто знает – объект Абая-Гагарина. Шел мимо человек, который когда-то был строителем. Увидел арматуру, она показалась ему странной на цвет – зеленоватой. Он написал письмо. К нам прибыла проверка, хотя арматура была уже испытана, и мы три дня брали все анализы арматуры, чтобы проверить уже проверенное, из-за этого письма. Вот простой пример.
Я не против контроля общественной организации, но если вы прибыли на стройку и увидели 70% выполненного монолитного каркаса, то для того, чтобы вникнуть, как он был выполнен, сколько денег на них потрачено, вам понадобится не один день. Нужны минимум две недели, чтобы досконально, от начала строительства проверить все, как это было. День открытых дверей можно устроить, чтобы будущие жильцы посмотрели, на трещины указали. Но должно быть присутствие профессионала, иначе мы получим проверку, которая будет длиться непрерывно.
|
Настало время после всех разрушений создать законодательство, по которому можно создавать государственные строительные организации на существующем рынке. Это не ущемляет права тех, кто занимается строительным бизнесом. Как были в советское время ремонтно-строительные и дорожно-эксплуатационные управления. И соответственно, надо взращивать свой рабочий потенциал, те же ПТУ, лицеи. Все строители знают, что на этом рынке сейчас нехватка слесарей, токарей, но при этом звучит вопрос занятости населения. Программа «Доступное жилье» предусматривает строительство жилья не только в Алматы и Астане, но и по всем регионам Казахстана. Поэтому основным решением будет создание государственных строительных, дорожных организаций. |
Бахытжан БУГЕМБАЕВ, заместителя начальника Инспекции финансового контроля по г. Алматы Комитета финансового контроля Министерства финансов РК:Петр СВОИК, председатель Алматинской общественной антимонопольной комиссии:
Важно концептуально определиться с тем, чтобы схема контроля работала оптимально. В этой схеме прохожий, который идет мимо и вспомнил, что он был строителем, это тоже необходимый элемент. И женщина, которая примеривается, как она будет жить в этой квартире, и как расставит там мебель, но вдруг обнаружит, что там что-то не так с бетоном, – тоже важный элемент контроля. Другой вопрос, что этот элемент должен не заменять, а дополнять профессиональный контроль.
Есть вещи, которые можно сделать только в треугольнике. Вдвоем их плохо делать. Например, цены. Само агентство по регулированию цен пытается проверять монополиста. Дело бесполезное, цены растут. И не потому, что в агентстве работают плохие специалисты, а потому, что бюджетный орган не может досконально проверять процесс ценообразования. Нужны еще два субъекта: профессиональный внешний аудитор и потребители.
В строительстве то же самое. Если ГАСК будет пытаться все проверять, то получится как сейчас. Что-то работает, но этого недостаточно. Чиновник не должен проверять. Чиновник должен организовать многостороннюю проверку. Все аудиты, какие нужны, должны быть вписаны в нормативную базу и укоренены в практике, а госорган должен быть модератором этого процесса. Понятно, что Сергей возмущен, когда человек с улицы говорит, что арматура не та. Но если он не будет к этому допущен, если журналист не будет иметь возможность заглянуть куда полагается и прочитать авторские претензии – значит, не будет полноценного контроля. Надо распределить: что делает власть, что делают заказчик, подрядчик, проектировщик, и в чем права и обязанности объединения жильцов.
Сергей ЛАЗАРЕВ, директор представительства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в г. Алматы:
Тогда может получиться такая система. Например, Фонду недвижимости правительством четко определена стоимость одного квадратного метра. Для Алматы это 150 000 тенге. Фонд рад строить за такие деньги. Мы упускаем из виду, что нужна экономия. Она интересна мне, инвестору или заказчику. Экономия неинтересна генеральному подрядчику, если он не надеется по окончании строительства получить средства в свои руки. Поэтому мы стараемся привлекать фирмы, которые являются одновременно и застройщиком, и генеральным подрядчиком. Тогда она понимает, что, построив данный объект, у нее там доля не менее 20%, она получит прибыль, реализуя свои помещения. Если я скажу господину Беловичу, придите и постройте мне в Алматы дом за 150 000, 98% гарантии, что он не пойдет, если он там будет только генеральным подрядчиком без своей доли. Мы не должны забывать об этой важной составляющей.
Может, и есть смысл в создании госкомпании, но она будет участвовать в тендерах на общих основаниях. Если я не вижу долгосрочных перспектив для своей компании, я никогда не буду вкладывать деньги в обучение рабочего персонала. Мне проще нанять, и расстаться с ними после завершения работ. Неквалифицированные рабочие – это 50% того, о чем мы говорим.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Дело не в том, что система плохая, дело в том, что она эффекта не дает. Это нормально, когда есть независимые профессионалы. Каким образом проследить за неаффилированностью аудитора с заказчиком или со строителем?
Ключевой вопрос – деньги, чтобы их не вывели. Насколько аудитор, технический проектировщик может контролировать финансовые потоки? Как в проблеме с дольщиками – деньги выводились, денег нет, людей «кинули», фирмы нет – всё. Вопрос еще и в финансовой ответственности. Уровень контроля, который предлагается Кумаром Мусаевым, – это другой уровень контроля, более цивилизованный и с точки зрения соблюдения бюджета. Счетный комитет постоянно говорит: там неэффективно потратили, там неэффективно сделали, там построили школу не так, там больница треснула, фактов много. Поэтому здесь надо выстраивать модель взаимодействия на более детальном уровне.
Мьюаш БИСАРОВА, Ассоциация проектировщиков Казахстана:
Касательно авторского надзора. Сейчас как происходит – 0,2% оставили, этот документ надо пересмотреть. Технический надзор – это один профессионал, а авторский надзор – это минимум 10 специалистов. Все должны быть на стройке. Хорошо, если объект здесь, а если в другом месте? Это очень больной вопрос, его надо пересмотреть. Некоторые авторы отказываются. А потом вы нанимаете других для авторского надзора. Авторов нужно привлекать по каждому виду, а это командировки, проживание. Если посадят одного-двух людей, это не решит вопрос.
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Вопрос качества возник, потому что в отрасли есть дефицит доверия. Не дефицит денег или технологий – да, это тоже есть, и кадровый голод есть, я работал в металлургии – хорошего плавильщика 5-6 разряда не найдешь. Вопрос в другом. Отрасль должна по-своему эволюционировать. Этот дефицит доверия предлагается преодолевать. Не штрафами, а конкретными механизмами и инструментами. Предложения, которые есть, стимулируют людей инвестировать в нормальных строителей, а строительные компании могут быть саморегулируемой ассоциацией в составе Атамекена.
Здесь видится, что наравне с решением частных проблем идет и эволюционное предложение относительно отрасли. Кумар Мусаев по опыту своей компании говорит, что их бюджет – это примерно 1% от стоимости монтажно-строительных работ, но он дает экономию до 15%. Вот это механизм, который, возможно, частично погасил бы дефицит доверия.
|
Два момента упущены. Первый – нужно двигаться в сторону типизации проектов. Это упростит технический контроль. Когда дом строится в единственном экземпляре по всей республике, любой проверяющий должен вникнуть в конструкционные особенности этого дома. Когда есть типичная конструкция, которая строится в сотнях и тысячах экземплярах по стране, контролировать легче. Второе – забываем про панельное строительство. Когда есть определенные комбинаты, которые централизованно делают крупнопанельные элементы конструкции, то легче контролировать качество этих конструкций непосредственно на предприятии. Другое дело, что процесс сборки – это тоже очень важная составляющая, но все-таки объемы работ чрезвычайно сокращаются непосредственно на месте. |
Юрий ХРАМЦОВ, независимый экономист:
Ерлан СМАЙЛОВ, модератор:
Я предлагаю подвести итоги. Кто-то говорит, что применение схемы, предлагаемой Кумаром Мусаевым, излишне, кто-то ее поддерживает с точки зрения эволюции отрасли.
У нас есть очень хороший кейс – как Фонд недвижимости «Самрук-Казына» за счет собственной системы внутреннего контроля обеспечивает качество строительства. Понятно, что кейсов много и мы не можем остановиться на каком-то универсальном. Решение в том, что если есть дефицит доверия и качества в отрасли, то его надо преодолевать мультивариантно. Потом все равно произойдет структурирование.
Сегодня предлагается взаимодополняющий контроль – это аудит и госконтроль. Сфера строительства – и инфраструктурного, и жилищного – безусловно важна, поэтому здесь государство должно пока присутствовать, в том числе и в силу нашего менталитета. Может, через какое-то время будут больше саморегулируемые организации, но пока есть такие предложения. Возможно, их надо более детально разработать, понять, как это будет на практике, прописать по бизнес-процессам для ясности. Пока это «протоидея», и строительным аудиторам надо продолжить работу в этом направлении.
