С завершением поэтапного перехода к бездотационному жилищно-коммунальному хозяйству жилищная сфера Казахстана, с одной стороны, приобрела практически полностью рыночный характер (в начале 90-х годов было приватизировано примерно 93,7% квартир), а с другой стороны – осталась наиболее зависимым от государственного регулирования сектором экономики. Главным качественным итогом произошедших в жилищной сфере преобразований стало формирование в сознании населения отношения к жилью не как к благу, бесплатно предоставляемому государством, а как к праву каждого гражданина на приобретении жилья в собственность по личному выбору с учетом своих возможностей.
Сегодня казахстанская жилищная политика находится в поиске новых путей организации жилищных отношений. В условиях формирования эффективных систем жилищного строительства приоритетами жилищной политики становятся удовлетворение возрастающего спроса на жилье и инфраструктуру, реализация права каждого гражданина страны на надлежащее жилье, как необходимого компонента качества жизни.
Современное состояние и тенденции развития жилищной сферы в Казахстане в самом общем виде можно охарактеризовать следующими процессами:
-
во-первых, завершение государственной антикризисной программы по обеспечению стабилизации на рынке жилья. В период реализации Государственной программы жилищного строительства на оды, были приняты меры по поддержке долевого строительства, которые позволили к январю 2011 году решить проблемы более 53 тысяч участников долевого строительства и ввести в эксплуатацию порядка 19,6 миллиона квадратных метров жилья. При этом следует отметить, что к началу кризиса в отрасли (сентябрь 2007 года) в Казахстане в строительство 450 жилых комплексов вложили средства почти 63 тысячи граждан. До конца текущего года предполагается завершить еще 51 объект (9932 дольщика). В целом государственное финансирование долевого строительства составило, начиная с 2007 года, 505,809 млрд. тенге, из которых на начало 2011 года освоено 331,1 млрд. тенге или 65%.
-
во-вторых, начало широкомасштабной работы по реконструкции и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). По развитию ЖКХ в рамках Дорожной карты в настоящее время завершена реализация 364 проектов. Объемы выполненных работ на сетях водоснабжения составляют – 806 км, канализационных сетях – 130 км, теплоснабжения – 177 км, электроснабжения – 288 км, газоснабжения – 519 км. Объемы финансирования по направлению «реконструкция и ремонт объектов ЖКХ» составили 51,2 млрд. тенге, в том числе за счет средств республиканского бюджета 32,9 млрд. тенге, за счет средств местного бюджета 18,3 млрд. тенге.
-
в-третьих, снижение доступности жилья вследствие падения платежеспособного спроса в период кризиса, сокращения долевого строительства жилья, уменьшения возможностей ипотечного кредитования, падения банковской активности на рынке жилья, общего снижения притока частных инвестиций в жилищное строительство. Так, за 11 месяцев 2010 года казахстанские банки выдали ипотечных кредитов почти в 6 раз меньше, чем за 2007 год при этом объем выданных ипотечных кредитов в 2009 году достиг своего минимума – 67 млрд. тенге. В январе-ноябре 2010 года объем жилищных кредитов составил 72 млрд. тенге.
При всей важности и сложности указанных проблем основной проблемой в сфере жилищных отношений государства и населения по-прежнему остается неопределенность отношений собственности, когда квартиры находятся в собственности жильцов, а инженерные сети, подвалы, крыши, подъезды, придомовая территория остаются в собственности государства. Таким образом, существующий жилой фонд практически оказался без собственника.
Трудность принятия решений в области жилищной политики заключается ещё и в том, что их придется реализовывать в условиях нарастающего роста стоимости жилищного строительства, повышения тарифов ЖКХ, значительного износа коммунальной инфраструктуры.
В целях решения данных вопросов в марте текущего года принята новая «Программа жилищного строительства в РК на оды», преимущественно направленная на стимулирование государством предложения на рынке жилья по трем направлениям:
-
строительство местными исполнительными органами кредитного жилья с использованием системы жилстройсбережений (прежде всего, возможностей Казахстанской ипотечной компании и Жилстройсбербанка). На реализацию этой схемы предусмотрено выделение 40,8 млрд. тенге, в том числе в текущем году – 20,8 млрд. тенге;
-
фондирование банков второго уровня для финансирования строительства и ипотеки. В одах на эти меры предлагается выделить 70 млрд. тенге, в том числе в текущем году – 57 млрд. тенге;
-
строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры. В одах на эти цели будут выделены 40 млрд. тенге, в том числе в этом году – 10 млрд. тенге, что позволит ежегодно строить около 1,2 млн. кв. метров жилья в рамках индивидуального жилищного строительства.
Ожидается, что данные меры позволят обеспечить ежегодное строительство порядка 6 млн. кв. м жилья.
Другим важным направлением новой жилищной политики становится модернизация и развитие ЖКХ страны. Аварийное состояние сетей и сооружений коммунальной инфраструктуры уже давно вызывает тревогу в обществе. Так, в области водоснабжения доля сетей и сооружений, требующих ремонта, составляет 64%, в водоотведении – 66%, в теплоснабжении – 63%, в электроснабжении – 73% и в газоснабжении – 54%. Кроме того, в проведении отдельных видов капитального ремонта нуждаются порядка 32% многоквартирных жилых домов, или 50 млн. кв. метров, а 2% или 3,8 млн. кв. метров жилых домов находятся в аварийном состоянии и вообще подлежат сносу.
Предложенная Правительством РК «Программа модернизации ЖКХ до 2020 года» направлена использование возможностей государственно-частного партнерства для преодоления деградации, обновления и привлечения частных инвесторов в эту сферу экономики.
Операционными приоритетами данной программы являются:
-
модернизация систем тепло, электро- и газоснабжения;
-
обеспечение текущего ремонта многоквартирных жилых домов;
-
повышение экономической эффективности ЖКХ, как отрасли экономики.
На модернизацию сетей и сооружений коммунальной инфраструктуры планируется выделить из республиканского бюджета 533 млрд. тенге. Другим важным источником инвестирования в ЖКХ должно стать внедрение новых механизмов тарифного регулирования.
Более сложным процессом представляется поиск источников финансирования текущего ремонта многоквартирных жилых домов. Здесь в качестве источников финансирования предлагается выделение бюджетных трансфертов через социально-предпринимательские корпорации (СПК) или кредитов по минимальной ставке (до 0,1% годовых) через акиматы. СПК и акиматы в этом случае становятся операторами выделенных средств и заключают договора о ремонте жилого дома с кооперативами собственников квартир (КСК) и подрядными организациями. При этом собственники квартир через КСК должны внести порядка 15% стоимости ремонтных работ. После выполнения всех работ владельцы квартир в течение установленного срока путем внесения ежемесячной платы на счет в выбранном ими банке, аккумулируют сумму затрат на ремонт, которая в итоге будет возвращена СПК или акимату.
Несомненно, что предлагаемый механизм финансирования, направленный на возврат понесенных государством затрат на ремонт, вызовет в обществе неоднозначную реакцию. Учитывая, что при этом будет проходить и внедрение нового тарифного регулирования, необходимым условием реализации такой жилищной политики становится принятие соответствующих мер социальной поддержки тех граждан, которые принадлежат к уязвимым социальным группам.
Общие выводы
-
Реформа жилищной политики неизбежна как объективная данность. Но как любая экономическая реформа она имеет двойственный характер и несет с собой как новые возможности, так и новые сложности. В качестве главной цели реформы должно рассматриваться создание новой модели жилищных отношений.
-
Анализ сложившейся ситуации показывает, что от проведения новой жилищной политики могут больше всего пострадать социально уязвимые слои населения. В этой связи Казахстану следует еще раз проанализировать и оценить мировой опыт поиска источников модернизации ЖКХ на предмет соответствия их социальным приоритетам развития страны. Основным критерием их приемлемости должна стать не только экономическая эффективность, но и социальная ответственность.
-
Основополагающим принципом разработки реалистичной жилищной политики должна стать ее тесная взаимосвязь с общей макроэкономической политикой, демографическими процессами, охраной окружающей среды, социальной политикой, мобилизацией ресурсов и максимальной эффективностью их использования.
-
Необходим поиск оптимальной меры присутствия государства в жилищной сфере. Чрезмерное присутствие государства в жилищной сфере так же вредно и опасно, как и его недостаточное регулирующее воздействие на жилищные отношения. Мировой опыт свидетельствует о том, что у каждой страны имеются свои представления о мере государственного присутствия жилищной политике с учетом ее специфики.
-
Надо принять к сведению один реальный и непреложный факт – угрозы для реализации казахстанской жилищной политики, в основном, создаются главным образом в сфере управления. Состояние жилищной сферы прямо пропорционально качеству управления.
-
Стимулирование предложения на рынке жилья и модернизация ЖКХ не только даст импульс развитию процессов повышения качества жизни, но и приведёт к усилению процессов расслоения и сегрегации в обществе.
-
Нет сомнений в том, что государственное регулирование ЖКХ должно стать более жёстким и предметным.
